Desde que Furnas comunicou a decisão de transferir a sua sede de Botafogo para o Centro da Cidade, a Real Grandeza se empenha no sentido de dar a melhor destinação possível aos prédios que compõem aquele complexo. Patrimônio do plano BD, os blocos A, B e C estão sob a administração integral da Fundação desde novembro de 2020.

A transferência de responsabilidade pela gestão e manutenção dos prédios foi efetivada no dia 3 de novembro, após vistoria conjunta, realizada dia 1º do mês, da qual participaram representantes de Furnas e Real Grandeza. Na ocasião, foi realizado um extenso levantamento (inclusive fotográfico), para registrar o estado de conservação dos edifícios.

Ainda em novembro, Furnas e FRG assinaram o Termo de Vistoria Preliminar e Entrega das Chaves dos Blocos A e B, e iniciaram as tratativas para assinatura do Termo Definitivo. A desocupação do Bloco C já havia ocorrido em outubro de 2019, ocasião em que também foi feita uma vistoria preliminar.

Após a transferência de gestão, foram imediatamente implementados os serviços de segurança, portaria, limpeza e conservação, pela empresa Jones Lang Lasalle Ltda. (JLL), de serviços imobiliários corporativos, com larga experiência na gestão de propriedades comerciais, contratada pela Real Grandeza.

Por conta da permanência de uma equipe de Furnas no Bloco E, de propriedade daquela patrocinadora, a Subestação de Energia e do Sistema de Climatização do Complexo (Bloco I) existente na área adjacente ao Bloco C – e que, portanto, faz parte do patrimônio do Plano de Benefício Definido (BD) – permanece em funcionamento, razão pela qual os serviços de operação e manutenção da Subestação de Energia e do Sistema de Climatização do Complexo não foram repassados para a Fundação, estando em operação e funcionado de forma satisfatória, inteiramente custeados por Furnas, que arca também com todas as despesas relativas ao consumo de água e energia de todo o complexo, nesse período.

Para apurar as reais condições de entrega dos blocos, levando em consideração o tempo de uso dos edifícios, o tamanho dos imóveis e a complexidade de seus sistemas, a Real Grandeza contratou a empresa Analítica – Engenharia de Avaliação Ltda., para realizar uma vistoria técnica dos Blocos A/B e C.

O objeto do Laudo contratado foi determinar o estado geral de conservação e a possível existência de defeitos ou imperfeições nas alvenarias, paredes, pisos, tetos, instalações elétricas, hidráulicas, do sistema de combate a incêndio, dos equipamentos da central de climatização, da subestação de energia e demais maquinários dos blocos A/B e C, separadamente. O custo de reparos não estruturais ficará a cargo de Furnas.

Tendo esses Laudos de Vistoria Técnica como base, a Real Grandeza providenciará a contratação de serviços especializados na manutenção e operação dos Sistemas elétricos e de climatização, de forma a compor os serviços necessários para a plena conservação do empreendimento.

Todas as cláusulas contratuais estão sendo rigorosamente observadas, para que sejam cumpridas. Vale dizer que a Real Grandeza, após várias tentativas de negociação, por desacordo em relação a valores remanescentes e por discordar da proposta de Furnas para realização de um encontro de contas, para fins da assinatura de Resilição Definitiva do contrato relacionado ao Bloco C, ajuizou uma ação cível em face da patrocinadora Furnas, no dia 15 de março de 2021.

O FUTURO DOS BLOCOS

Em 2019, tão logo Furnas anunciou a decisão de desocupar os blocos A, B e C, a Real Grandeza contratou a consultoria Cushman & Wakefield para desenvolver um estudo aprofundado, a fim de identificar a melhor destinação a ser dada ao complexo, que faz parte da carteira de investimentos do Plano BD e corresponde a cerca de 2,7 % do patrimônio total do Plano. O estudo foi concluído no início de 2020, pouco antes de decretada a pandemia. Em vista da mudança radical do cenário – queda do valor de imóveis comerciais/corporativos, em razão da instituição do home-office e do distanciamento social - a Fundação iniciou, em abril de 2021, novo processo de coleta de propostas para dar continuidade e complementar o primeiro estudo.

Os estudos conduzidos até o momento indicam que o melhor destino para os Blocos A, B e C é a venda, dada a alta concentração que esses ativos geram no Segmento de Investimento Imobiliário da carteira do Plano BD. O objetivo da contratação da empresa de consultoria imobiliária é assessorar a Real Grandeza na definição e implementação da melhor solução para a venda dos Blocos, considerando a melhor relação entre o retorno e o risco para estes ativos, bem como os aspectos relevantes da legislação municipal referente à região em que o imóvel está situado.

O escopo do novo estudo inclui, portanto, a avaliação dos possíveis cenários de venda dos prédios, bem como o modelo a ser adotado no processo, considerando a possibilidade de venda conjunta ou em separado; mapeamento de vantagens e desvantagens de cada cenário; levantar os custos envolvidos e estimar o tempo de execução para cada cenário.

Ao fim do trabalho, será feito relatório específico para ser encaminhado ao Comitê de Investimentos da Real Grandeza (CIRG) e ao Conselho Deliberativo, órgãos deliberativos para as matérias de investimentos imobiliários da entidade.

(19/04/2021)